Kira sözleşmesinin kurulmasıyla birlikte kiraya veren, sözleşmenin konusu olan konutu geçici bir süreyle karşı tarafa kullandırma ve konaklama hakkını verir. Konutu kira sözleşmesi kapsamında kullanma hakkı, kira sözleşmesindeki sürelerle sınırlı olup, sözleşmenin sona ermesiyle birlikte kiralanan konutu, kiraya verene iade etmekle yükümlüdür. Bu süreç içerisinde kiraya veren ve kiracı için de bazı haklar, sorumluluklar ve yükümlülükler oluşur.
Özellikle şehir merkezlerinde ev satın alabilmek, vatandaşlar için artık ulaşılamaz bir hayale dönüştü. Ekonomik koşullar nedeniyle kirada oturma fikri son dönemlerde oldukça revaçta. Fakat kirada oturmanın da başka stresli durumları, hukuki sorunları meydana çıkabiliyor. Kira fiyatlarının yükselmesi, gelir seviyelerinin artış hızının kira artış hızını takip etmemesi, kiracıları zor durumda bırakan etmenlerden sadece birkaçı.
Kiracılar, uygun ve erişilebilir konut bulma konusunda zorluklar yaşıyor, özellikle popüler bölgelerde talebin arzı aştığı durumlarda, uygun fiyatlı bir daire bulmak oldukça zorlaşıyor.
Nihayet bir ev bulabilen kiracıların stresi yine bitmiyor. Kira sözleşmelerinin sona ermesi veya ev sahibinin kararına bağlı olarak evlerini kaybetme riski, beklenmedik şekilde evlerinden çıkarıldıklarında yeni bir konut bulma süreci, ev sahiplerinin beklenmedik şekilde kira sözleşmelerini sonlandırma veya evlerini satma gibi kararlar almasından kaynaklanan güvencesizlik, kiracı ve ev sahibi arasındaki iletişim eksikliği veya uyumsuzluk, bu süreci daha da zorlaştırabiliyor.
Kiracıların haklarını tam olarak bilmedikleri veya ev sahipleri tarafından bu hakların ihlal edildiği durumlarla karşılaşmaları da sıkça rastlanabiliyor. Örneğin, kiracıların depozitolarının geri ödenmemesi, gizlice evi denetlemek, kiracıları haksız şekilde evden çıkarmaya çalışmak veya kira artışlarıyla ilgili yasal prosedürlerin takip edilmemesi gibi durumlar söz konusu olabiliyor.
Tüm bu süreçte kiracının yardımına Türk Hukuk Sistemi, kira konularını ele alan 6089 sayılı Türk Borçlar Kanunu, ilgili kira sözleşmesi, içtihat ve mevzuat yetişiyor, TBK kanun maddeleri ve emsal Yargıtay kararları esas alınarak tüm sorunlar çözümlenebiliyor.
Kiracı Hakları
Kira sözleşmelerinde, taraflardan kiracı olanın, gerekli durumlarda kiraya verene karşı öne sürebileceği haklar olarak tanımlanabilir. Bahsettiğimiz gibi, TBK hükümlerine göre kiracı haklarını değerlendirilebiliyor. Kiracı haklarının belirlenmesinde sürelerin öneminin ve değişkenliğinin de bilinmesi gerekiyor.
Kiracı haklarına özetle bir göz atalım:
- Kiralanan konut, kiracıya geç teslim edildi ise ve zarar oluştuysa, bundan kaynaklı oluşan zararı talep etme hakkı.
- Kiralananın kullanımıyla ilgili olması koşuluyla kiralananda yapılan yan giderleri talep etme hakkı.
- Kiralanan herhangi bir maksat için kiralanmışsa, o maksada uygun olarak kiraya verenden teslim alma hakkı.
- Kira sözleşmesi süresince, kiracının konut kullanımına engel olan durumların giderilmesi ve değiştirilmesini talep etme hakkı.
- TBK hükümleri gereği, kiraya verenin edimlerini ifa etmemesi karşısında sözleşmenin feshedilmesi veya sözleşmeden haklı nedenle dönebilme hakkı.
- Ayıbın giderilmesini isteme hakkı.
- Üçüncü kişilerin kiralananda hak iddiasının olması durumunda, kiracının, kiraya verenin, davayı üstlenmesini ve uğradığı zararın giderilmesini talep edebilme hakkı.
- Sözleşme devam ettiği sürece, haklı bir sebep olmadan, kiracının kiralanan konuttan çıkarılamama hakkı.
- Kiraya verenin sözleşmede veya sonrasında yazılı izni olması şartıyla, kiralananı başkasına devretme veya alt kiraya verme hakkı.
- Kiracıya, kira tutarı ve yan giderler dışında başkaca ödeme yükletilmemesi hususu.
- Kira tutarının zamanında ödenmemesi sonucunda cezai şart veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağını öngören anlaşmaların geçersizliği.
- 1 Temmuz 2023 yılı itibariyle uzatılan geçici kanun maddesi gereği mahkeme kararı bulunmaksızın %25’ten fazla zam kabul etmeme hakkı.
Peki bu haklar karşısında, ev sahibinin haklı tahliye sebepleri nelerdir ? Hemen öğrenelim:
- Kiracının evi gerekli özen göstermeden kullanması ve zarar doğurması sonucunda talep edilebilecek tazminat, sözleşmeden dönme vb. hakları.
- Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye hakkı.
- Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye hakkı.
- Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye hakkı.
- Kira bedelinin iki kere gecikmesi veyahut ödenmemesi üzerine iki haklı ihtar sonrasında tahliye hakkı.
- Kiracının veya eşinin aynı yerde konutunun olması nedeniyle tahliye hakkı.
- Kiraya verenin kiralanana ihtiyaç duyması nedeniyle ilgili maddelere dayanarak tahliye hakkı.
Bu durumların gerçekleşmesi halinde, açılabilecek tahliye davası sonucunda, ev, kiracı tarafından tahliye edilebilir. Fakat yine de, kiraya verenin kiracıyı sebepsiz çıkarması için sözleşmenin 10 yılı geçkin bir süresi olması gerekmektedir.
Tahliye için istisnai olarak, kiracının kirayı ödemeyi 2 kere geciktirdiği durumlarda, kiraya veren 2 haklı ihtar çekmezse kiracıyı evden çıkartamaz hükmü geçerlidir.
Kiraya verenin eve gerçekten ihtiyacı yoksa veya aynı muhitte başka bir konut bulunabilecek durumda ise, kiracıyı ihtiyaç nedeniyle evden çıkaramaz.
Bu örnekler genişletilebilir, çoğaltılabilir, somut olaya göre değerlendirilebilir.
5 Yıllık Kiracı Hakları
Türk Borçlar Kanunu kapsamında yapılan kiracı sözleşmelerinde, kiracının temel hakları arasında, sözleşme süresi boyunca kiraya veren (ev sahibi) tarafından kiracının konuttan çıkarılmasına karşın bir hüküm kaleme alınmıştır; beş yıllık sözleşme süresi içinde, ev sahibi, haklı sebepler olmaksızın kiracıyı evden çıkaramaz.
Oldu ki, kiracıyı evden çıkarmak istediğinde, bu isteğini yazılı olarak bildirmek ve kiracıya belirli bir süre tanımak zorundadır. Bu süre zarfında kiracı, ev sahibinin gerekçelerini değerlendirme ve uygun önlemleri alma hakkına da sahiptir.
Beş yıl sonundaki kira artışı hususunda da ilgili maddeler kanunkoyucu tarafından öngörülmüştür. Kanun, belirli şartlar altında kira bedelinin artışına sınırlamalar getirmiştir. Kiraya veren tarafından yapılan yüksek kira artışlarını önleyebilmek için, 2022’den, Temmuz 2023 tarihine kadar kira zammı sınırlaması getirilmişti. Süre sonrasında 2024 Temmuz ayına kadar uzatıldı. Son düzenleme, 15 Temmuz 2023 tarihinde, 32249 sayılı Resmî Gazete‘de yürürlüğe girdi. 02.07.2023 tarihinden itibaren, 6098 sayılı Borçlar Kanunu’na konut kira sözleşmelerinde kira artış oranının sınırlı olduğuna dair eklenen Geçici Madde 2 hükümlerince, yüzde 25’lik kira artış oranının 1 Temmuz 2024’e kadar devam edeceği kaleme alındı.
10 Yıllık Kiracı Hakları & Tahliyesi
Kanun, kiraya verene yani ev sahibine 10 yıllık kiracıyı tahliye hakkı tanımıştır. Tahliye, kiracıyı evden çıkarma hakkıdır. TBK hükümlerince, kiraya veren, 10 yıllık kira sözleşmesi süresi sonunda kiracıya herhangi bir gerekçe göstermeksizin kira sözleşmesini feshedebilir. Fakat bu tahliye için de bazı şartlar sağlanması gerekmektedir. TBK Madde 347 hükmü uyarınca kiraya veren; on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartlarını sağladığında kiracıyı evden çıkarabilir.
Peki Tüm Bu Süreç, Haklar ve Durumlar İçin Nereye Başvurmalıyım ?
Kiraya veren ile kira ya da konut ve işyeri kuralları konusunda problem yaşayan kiracılar, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak yasal süreçleri başlatabilir.
Aynı zamanda, hukuki destek ve danışmanlık için, büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
* Koç, Nevzat. ‘’6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Kira Sözleşmesine İlişkin Olarak Yapılan Yeni Düzenlemelerin Genel Değerlendirmesi’’. İstanbul Medipol Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2014.