Kiralamalarda Güncel Bir Tartışma Konusu : Konutta Alt Kiralama

"Alt kiralama", bir kişinin veya kurumun, kendi sahip olduğu bir konutu, başka bir kişi veya kuruma kiralaması ve bu kişinin veya kurumun da bu varlığı kendi sorumluluğu kapsamında bir başkasına kiralamasıdır. Yani, asıl kiracı, kiraladığı mülk veya araç üzerinde sahip olduğu hakları devretmeden, bir alt kiracıya kiraya verme yetkisine sahiptir. Gerek asıl sözleşmede gerekse alt sözleşmede de iki taraf bulunmaktadır. Ancak, bu sözleşmelerin aralarındaki ilişki, bir tarafın aynı anda her iki sözleşmeye de taraf olabilmesinden kaynaklanmaktadır. Böylece, asıl sözleşme ve alt sözleşme hukuken olmasa da fiilen birbirine bağlı olarak kurulmakta ve her iki sözleşmede borçlanılmış olan eylemler, birbirini etkilemektedir.(2)

Örnek verirsek, bir kişi bir konutu kiraladığında, o kişi asıl kiracı konumunda olur ve ev sahibiyle arasında bir kira sözleşmesi akdetmiş olur. Daha sonra, bu kişi aynı evi kendi adına ve sorumluluğunda bir başkasına kiralar ise, o kişi de alt kiracı olur. Alt kiracı, asıl kiracı ile arasında kira sözleşmesi yapar. Fakat, alt kiracının sahip olduğu hakları ve sorumlulukları, asıl kiracının sahip olduğu haklar ve sorumluluklardan farklılıklar gösterebilir. Alt kiralama işlemi, asıl kira sözleşmesinin ve kiraya verenin izin verdiği durumlarda gerçekleşir.

Taraflar arasındaki sözleşmede belirtildiyse ya da bununla ilgili ayrı bir sözleşme yapıldıysa, kiracı,6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 322’nci maddesi gereğince, kira hakkını bir başkasına devredebilir. Yani; kira akdince kiralanan taşınmaz, kısmen ya da tamamen kiracı tarafından herhangi bir “alt kiracıya” kiralanabilir.

Bu konuyu düzenleyen TBK m. 322’nin asıl metni şu şekildedir:

‘’Alt kira ve kullanım hakkının devri / Madde 322 - Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.


Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.
Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir. Bu hükümden yola çıkarak, alt kira sözleşmesinin sağlığına ilişkin bazı şartların var olduğunu söylememiz mümkündür.’’

Yargıtay’ın da görüşüne ve uygulama alanına göre, asıl kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte, asıl kiracı ile alt kiracı arasındaki alt kira sözleşmesi de sona ermiş olur. TBK madde 322 uyarınca, “iş yerleri ve konutlar” için alt kira sözleşmesi yapılırken, kiraya verenin yazılı rızasının olması şartı koşulmuştur. Buna göre, kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.

Yine, alt kiracı olan kişinin veya kurumun da konutu başkalarına alt kiralamasının önünde de kanunen bir engel yoktur, söz konusu alt kiralama zinciri bu şekilde uzayabilir ve çoğaltılabilir.

Kiracının alt kira sözleşmesinden doğan haklarından biri de alt kiracıdan kira bedelini isteme hakkıdır. Alt kiracı, kiracı ile aralarında imzaladıkları sözleşmeye dayanarak kira parasını kiracıya ödemekle yükümlüdür. Kiracı, alt kira sözleşmesine göre kiralayan sıfatına sahip olmasından dolayı, kira bedelini de bu sıfatla talep etme hakkına sahiptir.(3)

Bazı hallerde de, kiraya veren de alt kiracıya karşı, alt kiracı da kiraya verene karşı birtakım haklara ve borçlara sahip olmaktadır. Bunlara hemen bir göz atalım:

a. Kiraya Verenin Hakları

• Kiralananın Sözleşmeye Uygun Biçimde Kullanılmasını Talep Hakkı: Kiralanan konutun ne maksatla kullanılacağı, kiralanan konutu kullanma hakkının içeriğine nelerin girdiği, nelere izin verilip nelere verilmediği hususları, kiracı ile kiraya veren arasında yapılacak sözleşmede belirlenir. Bundan yola çıkılarak anlaşılmalıdır ki, alt kiracının konutu kullanma hakkının kapsamı da, asıl kiracının kullanma hakkının kapsamı kadardır. Yani, kullanım hakkı kapsamı, alt kira sözleşmesine göre değil, asıl kira sözleşmesine göre belirlenir.(4)
  
  Özetle, kiraya veren, kiralananın sözleşmeye aykırı biçimde kullanılmasından ötürü uğradığı zararları hem kiracıya hem de alt kiracıya yükletme hakkına sahiptir. Yine, kiracı da alt kiracının sözleşmeye aykırı davranmasından zarar görmüşse, alt kiracıdan bu zararın tazminini talep edebilir.(5)


• Hapis Hakkı: TBK m 336’da, taşınmaz kiralamalarında, kiraya verene tanınan hapis hakkı düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir. Kiraya verenin hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamak üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da kapsar. Hapis hakkı, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz. Dolayısıyla, kiraya veren, ödenmeyen kira bedeli için kiracının taşınır mallarına el koyabilir ve kira bedeli ödenmezse el koyduğu malları paraya çevirerek kira bedelini buradan sağlayabilir, bu durum alt kiracıya karşı da ileri sürebilmektedir.(6)

b. Kiraya Verenin Borçları

• Kiralananın Kullanılmasına Katlanma Borcu: TBK madde 299 uyarınca, kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu maddeye göre, alt kiracının kiralananı kullanması da katlanma borcu olarak karşımıza çıkmaktadır.


• Ayıptan Sorumluluk: Ayıptan sorumluluk, TBK madde 304 ve devamında, kiraya verenin kiracıya karşı ayıptan sorumluluğu şeklinde düzenlenmiştir. Madde 304’e göre, kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.
  
  Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Özetle, ayıptan sorumluluk, kiraya verenin kiralananı kullanıma engel teşkil etmeyecek biçimde hasarsız şekilde teslim zorunluluğu ve sözleşme süresince de bu şekilde bulundurma borcundan ileri gelmektedir.
  Ayıptan sorumluluktan bahsedebilmek için, ortada bir ayıbın mevcut olması, kiracının ayıbın oluşmasında kusuru veya hatası olmaması, kiracının söz konusu ayıbı sözleşme kurulmadan önce bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması ve ayıbın sonradan ortaya çıkması durumunda ayıba rağmen kiralananı kullanmaya devam ederek ayıptan doğan haklarından feragat etmemiş olması, kiracının kiralananı gözden geçirip ayıbı bildirmiş olması gerekmektedir.(7)


• Zapttan Sorumluluk: TBK madde 309’da düzenlenen bu maddede, üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür hükmü kaleme alınmıştır.

Kiraya verenim, kiracım, benden izin almadan evi başkasına alt kiralama yoluyla kiralamış, ne yapabilirim ?
Kiracı konutu başkasına alt kiraya verirse, TBK maddee 316/2 hükmünce, yazılı bir bildirimde bulunmak ve 30 gün süre vererek sözleşmeye aykırılığın giderilmesini talep, aksi halde sözleşmeyi feshedeceği bildirilmelidir.

Yargıtay kararına göre, “Dava, kira sözleşmesine aykırılık ve fuzuli işgal nedeni ile kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Akde aykırılığın giderilmesi için en az otuz günlük süre verilmesi gerektiği hüküm altına alınmış olduğundan davacı tarafça gönderilen ve üç günlük süreli ihtarın hukuki sonuç doğurmayacağı göz önüne alındığında, mahkemece davalı şirket yönünden tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.“.(8)

Kiralanan konutun izinsiz olarak alt kiraya verilmesi sonucunda, kiraya veren, tahliye davası açabilir. Alt kiracının kötü niyetli olması durumunda da, kendisinden ecri misil talep edilebilir. Ecri misil, “bir malın kullanılmasından doğan yararların para ölçüleriyle takdiri” anlamına gelmektedir.(9)

Kanunda ecri misil kavramıyla ilgili belirli bir madde bulunmamaktadır fakat Yargıtay, verdiği kararlarla ecri misil kurumuna açıklık getirmiştir. Yargıtay şu tanımlamayı kullanmıştır; “Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecri misil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih ve 22/4 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecri misil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır.”. Ecri misil tazminatı, bilirkişi raporlarıyla hesaplanabilir.


(1) Yazman, İrfan: Alt Kira ve Hasılat Kirası Münasebetlerinde Alt Kira ve Kiranın Devri, Banka ve Ticaret Hukuku Araştırma Enstitüsü, Yayın No: 22, Ankara 1960-1961, s. 16.; Kahveci, s. 71.
(2) Yücer, 2008; s. 794,795.
(3) Tandoğan, s. 156.; Feyzioğlu, s. 487.; Tunçomağ, s. 554.; Yavuz, s. 303.; Aral, s. 265.;Kahveci, s. 105.; Erol, s. 64.; Arıkan, s. 25.
(4) Kahveci (n 60) 82; Yazman (n 88) 806.
(5) Akyol (n 75) 69.
(6) Kahveci (n 60) 91.
(7) Eren (n 1) 333-338.
(8) Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Esas: 2014 / 5967 Karar: 2014 / 7106 Karar Tarihi: 29.05.2014
(9) https://sozluk.adalet.gov.tr/ecrimisil



KAYNAKÇA

• Yücer, 2008; s. 794,795.
• Tandoğan, s. 156.; Feyzioğlu, s. 487.; Tunçomağ, s. 554.; Yavuz, s. 303.; Aral, s. 265.;
• Kahveci, s. 105.; Erol, s. 64.; Arıkan, s. 25.
• Kahveci (n 60) 82; Yazman (n 88) 806.
• Akyol (n 75) 69.
• Kahveci (n 60) 91.
• Eren (n 1) 333-338.
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Esas: 2014 / 5967 Karar: 2014 / 7106 Karar Tarihi: 29.05.2014
• https://sozluk.adalet.gov.tr/ecrimisil
• Yazman, İrfan: Alt Kira ve Hasılat Kirası Münasebetlerinde Alt Kira ve Kiranın Devri, Banka ve Ticaret Hukuku Araştırma Enstitüsü, Yayın No: 22, Ankara 1960-1961, s. 16.; Kahveci, s. 71.