Kiralamalarda Bitmeyen Sorun : İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, bir kişinin kira sözleşmesi gereğince kiracı olarak oturduğu bir konuttan, genellikle kiraya veren tarafından hukuki yollarla çıkarılmasını sağlamak için açılan bir dava türüdür. Kiraya veren, bazı durumlarda, kendisi ve akrabalarının/yakınlarının, kanun metnince, sadece kendi şahsı değil; eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı doğması durumunda, kira sözleşmesini sona erdirebilme hakkına sahiptir.

Bu durum, Türk Borçlar Kanunu madde 350 ve 351’de şu şekilde kaleme alınmıştır:

‘’ II. Dava yoluyla

1. Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle,

a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar,


Madde 350 - Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.


b. Yeni malikin gereksinimi
Madde 351 - Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. ’’

İhtiyaç sebebiyle açılan davalarda, konuttan tahliye kararı verilebilmesi için, öne sürülen ihtiyaç sebebinin gerçek, samimi ve zorunlu olması ve bunun kanıtlanması gerekmektedir. Dava süreci devam ederken kiralanan konutun, ihtiyaç sahibi kiraya veren tarafından satılması, ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olmadığını gösterir ve bu gerekçe kabul edilemez. Kiralayan tarafta iddia edilen ihtiyacın var olup olmadığı, ayrıntılı bir şekilde incelenmelidir.1 Kiralayan ihtiyaç iddiasını her türlü delille ispatlayabilir. Bu konudaki en büyük ihtiyaç sebebi ise kiraya verenin de kiracı olmasıdır.(2)

Yine TBK madde 350 uyarınca, belirli süreli kira akitlerinde, sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açılması gerekir.(3)
Kiraya verenin, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi için kiracıya öncesinde ihtarda bulunması gerekmez.(4)

Bu Davayı Açabilecek Kişiler Kimlerdir ?

Taşınmaz ihtiyacına dayalı tahliye davası açma hakkı, taşınmazı kiralayana aittir. Konutu kiralayan bizzat malik olabileceği gibi, malik olmayan 3. kişiler de olabilmektedir. Konutu kiralayan ve malik olmayan üçüncü kişiler de konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir. Aynı şekilde malik olmasına rağmen kiralayan kişi olmayan konut ihtiyacı sahibi de tahliye davası açabilir.(5)

Tüzel kişiler de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmektedirler. Doktrinde oldukça tartışmalı olan bu duruma Yargıtay son noktayı ‘’Tüzel kişiler lojman ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilmektedirler.’’ görüşü ile koymuştur. Burada mühim olan konu, tüzel kişiliğin bu hususu ispat edebilmesidir.

Yukarıda da bahsettiğimiz üzere, TBK madde 350 kapsamınca, kiraya verenin kendisi ve eşi yanında altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için de kiralananın tahliyesi talep edilebilmektedir.(6)


Yargıtay kararlarını incelediğimizde;

• Kendi konutunda oturmakta olan kiralayanın bazı nedenlerle kiralananda oturmak istemesi,
• Kiralayanın sağlık durumu nedeniyle konut ihtiyacı,
• Evlenmek üzere olma nedeniyle kiralananda oturmak istemesi,
• Kiralananın, kiralayanın oturduğu yere oranla daha emniyetli oluşuna dayanan ihtiyaç,
• Kiralayanın oturduğu kendisine ait dairenin giderlerinin fazla olması ve ödeme güçlüğü içinde olması,
• Kiracının oturduğu kiralananın daha ekonomik olması nedeniyle ihtiyaç iddiası,
• Kiralanana eşya koyma isteğine dayanan ihtiyaç iddiası,
• Yurt dışında bulunan kiralayanların kesin dönüş kararı ile kiralanana ihtiyaçları,

gibi durumlar da, somut olaya ve gerekçelerin samimiyeti ve gerçekliğine bakılarak, mahkemenin de takdirince, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası için geçerli nedenler arasında sayılabilmektedirler.(7)

TBK’nın 350. maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen tahliye davası hakkındaki süreler, belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşmenin sona ermesinden, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise genel hükümlere göre belirlenecek sona erme tarihinden itibaren 1 ay içinde açılmış olmalıdır.(8) Yargıtay’a göre dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, hâkim tarafından re’sen göz önünde bulundurulmalıdır.(9)


KAYNAKÇA:

• Gümüş, 2013: 421
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/4985 E. 2013/2188 K.
• Kanık, Kira Hukuku Davaları, Ankara 2021, s. 1246
• Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 2. Baskı, Ankara 2015, s. 418.
• Pehlivan, 2017: 181
• Pehlivan, 2017: 182
• Pehlivan, 2017: 183-185
• Uyumaz- Akçaal, “Türk Borçlar Kanunun Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları ile Ürün Kirasına İlişkin Hükümlerinin Değerlendirilmesi”, s. 157.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 06.07.2017 tarihli ve 2017/4069 E., 2017/11195 K. sayılı kararı.